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中金發(fā)布研究報(bào)告稱，維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，1H23業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期。但考慮到行業(yè)基本面修復(fù)進(jìn)度偏慢、投資者風(fēng)偏走弱，目標(biāo)價(jià)下調(diào)15%至10.24港元。公司1H23銷售金額同比增長(zhǎng)1%至406億元。計(jì)劃下半年總供貨超1000億元(其中月均新推50-60億元)，該行認(rèn)為隨后續(xù)需求端支持政策逐步落地，其推貨和去化率具備一定的向上彈性。另認(rèn)為公司全年銷售額有望達(dá)700億元以上(2H23去化率達(dá)30%即可實(shí)現(xiàn)全年約700億元的銷售)。報(bào)告中稱，得益于高效回款(累計(jì)回款率98%)和克制拿地，公司至1H23末三條紅線指標(biāo)保持“綠檔”，扣預(yù)負(fù)債率、凈負(fù)債率較2022年末分別下降0.3和4.1ppt至67.9%和39.8%，現(xiàn)金短貸比(剔除受限資金)為1.49倍。公司作為示范性民企，在融資端受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)和交易所的支持，年初至今累計(jì)發(fā)行中票21.2億元，加權(quán)平均利率4.16%;此外公司預(yù)計(jì)近期將再次發(fā)行中債增增信中票、規(guī)模預(yù)計(jì)為6-15億元。截至1H23末，公司平均融資成本穩(wěn)定在4.68%的較低位置。公司年內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期壓力可控，僅剩8.4億元公司債待償付。該行表示，美的置業(yè)上半年聚焦廣州、佛山、長(zhǎng)沙等核心城市獲取優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)應(yīng)新增權(quán)益貨值38億元。此外存量土儲(chǔ)股權(quán)切割仍在持續(xù)推進(jìn)，2021年9月以來(lái)，公司共收購(gòu)17個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股權(quán)，同時(shí)清退23個(gè)低能級(jí)城市項(xiàng)目的股權(quán)，對(duì)應(yīng)權(quán)益貨值凈增加65億元(1H23凈增加6億元)，帶動(dòng)土儲(chǔ)權(quán)益比例提升至72%。截至1H23末，公司未售土儲(chǔ)面積67%分布在二線及以上城市、52%位于長(zhǎng)三角和大灣區(qū);該行估計(jì)公司未售貨值約2500-2600億元，可支撐未來(lái)3年左右的銷售發(fā)展。

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