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香港特區(qū)政府近年在造地上有了突破，更加關(guān)注到市場(chǎng)的轉(zhuǎn)流率，是向前進(jìn)步了。市場(chǎng)正在全面復(fù)常中，不少市民仍嫌速度太慢，加上樓市表現(xiàn)欠佳，撤銷樓市辣招之聲四起。有人引用地產(chǎn)前輩的名言“貨疏市爽，貨多市不爽”。而事實(shí)上，現(xiàn)在的建筑成本急升、商業(yè)信貸息口也在增加，再加上地價(jià)昂貴，其實(shí)發(fā)展商的利潤(rùn)持續(xù)減少。

環(huán)球不利的因素多且復(fù)雜，發(fā)展商開(kāi)始不再積極投地，并努力出貨，大家應(yīng)該要留意及深思這個(gè)新轉(zhuǎn)變。若發(fā)展商真的去到不容易賺錢的地步，相信樓市的調(diào)整階段是否應(yīng)告一段落？

其實(shí)特區(qū)政府近年都不斷放寬樓市辣招，放寬按揭保險(xiǎn)計(jì)劃、放寬厘印費(fèi)及放寬借貸，這些都是積極措施，筆者相信要完全取消樓市辣招，特區(qū)政府和公眾人士或有以下顧慮：1）放寬辣招之后樓價(jià)會(huì)不會(huì)大升？2）會(huì)否讓利于發(fā)展商？令到日后貧富進(jìn)一步懸殊？3）在政治及宏觀方向是否配合中央？

以2002年為例，特區(qū)政府退出市場(chǎng)對(duì)樓市十分有效。但當(dāng)時(shí)亦有副作用，例如勾地政策令到特區(qū)政府失去土地供應(yīng)的主動(dòng)權(quán)。多方面問(wèn)題是源于政策不夠快去改變，加上民粹范圍令房屋政策包括資助房屋遲緩?fù)菩?，到了今天連置業(yè)資助貸款計(jì)劃也未回復(fù)，要振興樓市筆者認(rèn)為有三大原則：

其一，特區(qū)政府造地只造熟地，熟地是否去建屋在乎市場(chǎng)反應(yīng)。只要熟地足夠的話，市場(chǎng)需要的時(shí)候在很短時(shí)間內(nèi)就有樓花作供應(yīng)，只追求“熟地庫(kù)”這做法便不怕供應(yīng)過(guò)多。

其二，特區(qū)政府要說(shuō)清楚和固定自己立場(chǎng)，總不能夠一面說(shuō)不會(huì)平賣地，另一方面又不斷作出超平的賣地成交，這樣會(huì)讓市場(chǎng)產(chǎn)生困惑。如果特區(qū)政府成交價(jià)格飄忽，只會(huì)令持貨的發(fā)展商心急出貨，而買入土地的價(jià)格便只能保守及低價(jià)了。賣地不同造地，其實(shí)是要有商業(yè)智慧的，否則“嚇?biāo)蕾I家，擔(dān)心死市民”。

其三，先救二手再救一手，如果說(shuō)振興香港經(jīng)濟(jì)，救二手市場(chǎng)效益更大，因?yàn)槊總€(gè)成交都有兩個(gè)小市民受惠，而受惠的群眾亦較發(fā)展商快及直接去回饋市場(chǎng)。再者，先救二手就沒(méi)有任何政治風(fēng)險(xiǎn)，亦可以確定到基層生活比財(cái)團(tuán)先得到改善。

年輕人上車 有助啟動(dòng)換樓鏈

振興樓市不用費(fèi)力太多，因?yàn)樘貐^(qū)政府已經(jīng)打通了換樓鏈的按揭，只要鼓勵(lì)年輕人上車，換樓鏈就好像百葉窗簾般去逐步啟動(dòng)各樓市板塊了。

如何啟動(dòng)上車購(gòu)買力但又不會(huì)有副作用？如果樓市淡靜令放盤量增加，筆者認(rèn)為政府應(yīng)該評(píng)估二手供應(yīng)增加了多少，從增量角度重新推出置業(yè)資助貸款計(jì)劃，讓年輕人得到更多置業(yè)機(jī)會(huì)，在供求平衡之下令到二手住宅市場(chǎng)有力起動(dòng)，最后發(fā)展商亦會(huì)受惠及改善生意。特區(qū)政府現(xiàn)在需要的是明確“市場(chǎng)策略”，去講究購(gòu)房者反應(yīng)，純粹靠行政經(jīng)驗(yàn)并不能讓市場(chǎng)良性互動(dòng)。

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