2023.08.30

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導(dǎo)讀：毛利率四年內(nèi)“腰斬”。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 李雋

2022年11月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)一度發(fā)布了支持地產(chǎn)政策的“第三支箭”，松綁了房地產(chǎn)行業(yè)再融資，隨后多家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了融資預(yù)案，但處于深度“破凈”狀態(tài)的行業(yè)龍頭萬(wàn)科A（000002.SZ）最終卻沒(méi)有射出這一箭。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科最終放棄定增，主要原因是因?yàn)楣蓛r(jià)長(zhǎng)期低于每股凈資產(chǎn)，按照貼近市場(chǎng)價(jià)發(fā)行的原則，如果執(zhí)行定增方案，很可能對(duì)原有股東的權(quán)益有所攤薄。

8月30日萬(wàn)科A股價(jià)平盤報(bào)收，收于14.2元。

避免攤薄原股東權(quán)益

8月30日晚間萬(wàn)科A公告稱，基于當(dāng)前公司A股股價(jià)處于低位，經(jīng)審慎分析，并充分聽(tīng)取投資者意見(jiàn)，公司決定終止向特定對(duì)象發(fā)行股票，向深交所申請(qǐng)撤回申請(qǐng)文件。

“獨(dú)立董事發(fā)表的獨(dú)立意見(jiàn)”顯示：公司終止并申請(qǐng)撤回本次向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)文件的決定，系基于當(dāng)前公司A股股價(jià)顯著低于每股凈資產(chǎn)，經(jīng)審慎分析、研究與溝通后作出的。本次終止及撤回申請(qǐng)文件的事項(xiàng)，不會(huì)對(duì)公司日常經(jīng)營(yíng)造成重大不利影響，不會(huì)損害公司及股東，特別是中小股東的利益。

2月13日，第一財(cái)經(jīng)曾經(jīng)發(fā)布《萬(wàn)科或以“破凈”價(jià)增發(fā)？還需闖關(guān)股東大會(huì) | 公司觀察》，稱萬(wàn)科有可能以低于每股凈資產(chǎn)增發(fā)，較大機(jī)會(huì)攤薄原有股東持股，能否通過(guò)股東大會(huì)存在一定變數(shù)。

2023年2月12日晚間，萬(wàn)科發(fā)布2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，計(jì)劃向不超過(guò)35名的特定對(duì)象開(kāi)展定向增發(fā)，募集資金總額不超過(guò)150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過(guò)11億股，占當(dāng)時(shí)萬(wàn)科總股本的9.46%。募集資金將會(huì)投入萬(wàn)科旗下多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

彼時(shí)萬(wàn)科表示。本次非公開(kāi)發(fā)行的發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日（不含定價(jià)基準(zhǔn)日，下同）發(fā)行人A股交易均價(jià)的80%，但并沒(méi)有承諾不低于每股凈資產(chǎn)發(fā)行。2月期間萬(wàn)科A股價(jià)一直在17元左右徘徊。

8月30日最新收盤價(jià)為14.2元。當(dāng)天晚間發(fā)布的2023年半年報(bào)顯示，萬(wàn)科歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)為21.03元，萬(wàn)科處于深度“破凈”的狀態(tài)。對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，“如果增發(fā)價(jià)格低于每股凈資產(chǎn)，每股凈資產(chǎn)將會(huì)降低和減少，已有股東包括中小投資者的資產(chǎn)總額將會(huì)攤薄。”廣東廣和律師事務(wù)所律師王家毅向第一財(cái)經(jīng)記者表示。

相比萬(wàn)科，其他部分開(kāi)發(fā)商就承諾了增發(fā)價(jià)不低于每股凈資產(chǎn)。其中保利發(fā)展（600048.SH）公告稱，“發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司A股股票交易均價(jià)的80%，及截至定價(jià)基準(zhǔn)日發(fā)行人最近一期末經(jīng)審計(jì)的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)值的較高者?！?/p>

也有投行人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，一般來(lái)說(shuō)國(guó)有企業(yè)并不會(huì)以低于每股凈資產(chǎn)增發(fā)；如果以配股方式融資，規(guī)則上是容許低于每股凈資產(chǎn)來(lái)配股的，主要股東也得參與。

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)》，恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，暫停多年的A股市場(chǎng)再融資重新開(kāi)閘。

2022年底地產(chǎn)支持政策的頻繁公布，萬(wàn)科公布增發(fā)預(yù)案前后，也有知名外資機(jī)構(gòu)趁著地產(chǎn)股反彈，大幅減持萬(wàn)科H股股份：港交所權(quán)益披露信息顯示，3月28日以每股12.56港元減持125.16萬(wàn)股后，新加坡政府旗下的投資機(jī)構(gòu)GIC Private Limited（下稱“GIC”）依然持有萬(wàn)科H股1.1億股，占H股比例為4.99%。本輪減持前GIC一度持有超過(guò)1.75億股萬(wàn)科H股，比例超過(guò)9%。

2022年11月14日GIC就以均價(jià)近14港元開(kāi)始減持497萬(wàn)股。2022年11月14日到2023年3月28日，GIC累計(jì)減持超過(guò)5000萬(wàn)股，均價(jià)在12.56港元到16港元之間，GIC持股比例由超過(guò)9%下降至4.99%。按照港交所交易披露規(guī)則，因?yàn)橐呀?jīng)減持到5%以下，接下來(lái)GIC要再減持萬(wàn)科的話，已經(jīng)無(wú)須再披露。

毛利率跌破20%，四年內(nèi)“腰斬”

凈負(fù)債率低于50%，萬(wàn)科資金面其實(shí)并不緊張，真正讓人擔(dān)憂的是毛利率的變化，房?jī)r(jià)的低迷，讓萬(wàn)科綜合毛利率從2019年上半年的36.25%降至2023年上半年的18.87%。

萬(wàn)科半年報(bào)稱，2023年上半年，市場(chǎng)景氣度短暫回升后再度下滑，行業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。面對(duì)快速變化的市場(chǎng)和錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，集團(tuán)堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，以確保安全健康為前提，持續(xù)強(qiáng)化各項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理水平。集團(tuán)繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，截至報(bào)告期末，凈負(fù)債率49.5%，處于行業(yè)低位；貨幣資金1221.8億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.7倍。

盡管經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)14年為正，今年上半年為18.6億元，但同比下滑77.50%。

萬(wàn)科表示：集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比14.2%，較年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)新增融資的綜合成本3.73%，加權(quán)平均債務(wù)期限5.0年。

上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，同比下降2.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 98.7億元，同比下降19.4%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%。經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全口徑收入267.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%。其中物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為17.0%、10.6%和7.3%。

2023年上半年綜合毛利率跌破20%，只有18.87%，同比下降1.59個(gè)百分點(diǎn)；而2019年上半年萬(wàn)科依然能實(shí)現(xiàn)毛利率36.25%（2018年全年為37.48%），四年間毛利率出現(xiàn)了“腰斬”。

扣除稅金及附加前，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為19.3%，較 2022 年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)（集團(tuán)對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)采用成本法核算，補(bǔ)回折舊攤銷后，毛利率為20.7%，下降1.3個(gè)百分點(diǎn)）。

微信編輯| 格蕾絲

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